CHAPTER — AKIYA
決めるのは、あとでいい。
ただ、費用は今日も動いています。
売る・貸す・持ち続ける。まだ何も決めていない段階で来られる方が多くいらっしゃいます。空き家は決めない間も、家の側と制度の側で状況が動きます。
AKIYA 01 — THE HOUSE
空いている間に、家の側で起きること。
税
空き家でも固定資産税は毎年かかります
自分で確認毎年届く課税明細書で税額と区分を確認できます
草木・害虫
夏場は数か月で越境・苦情の原因になります
自分で確認現地の写真を撮る。行けなければ近隣の方に一度尋ねる
建物の劣化
通風・通水が止まると傷みが早まります
自分で確認雨どい・畳・水まわりを見る。臭いも手がかりです
近隣との関係
越境・落下物はトラブルの入り口になります
自分で確認自治会・隣家への連絡先の共有ができているか
保険の扱い
空き家になると火災保険の条件が変わることがあります
自分で確認保険証券の「住居用」区分を確認し、代理店に現況を伝える
不法投棄・侵入
管理されていない家は狙われやすくなります
自分で確認施錠・ポストの滞留物・敷地の投棄物を見る
POINT何が起きているかは、現況次第です。
AKIYA 02 — THE LAW
制度の側で決まっていること。
空家法の区分と、勧告の効果
管理が不十分な空き家は「特定空家」「管理不全空家」に区分されえます。勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の課税特例（軽減）の対象から外れます。
根拠：空家等対策の推進に関する特別措置法（平成27年5月全面施行・改正法は令和5年12月13日施行）／地方税法349条の3の2
相続登記の義務化
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務になりました。過去の相続分にも適用され、施行日と「相続を知った日」のいずれか遅い日から3年が期限です。正当な理由なく怠ると過料の対象になります。
根拠：不動産登記法76条の2（令和6年4月1日施行）
課税特例との関係
住宅が建っている土地の固定資産税は軽減されています。上記の勧告や建物の解体で、この軽減の前提が変わります。「壊せば済む」わけではありません。
根拠：地方税法349条の3の2（住宅用地特例）
POINT区分の適用は個別判断です。市区町村の空き家担当窓口で確認できます。
AKIYA 03 — THREE PATHS
三つは対等な選択肢です。
売る
維持の費用と責任が終わる。現金化できる。
費用と手間 測量・残置物の整理・譲渡の税。思い出の整理も含めて時間がかかります。
貸す
収入が入る。家は使われることで傷みにくくなる。
費用と手間 貸せる状態にする修繕が先に要ります。貸している間は自由に処分できません。
持ち続ける
「持つ」と決めるのも計画です。将来の選択肢が残る。
費用と手間 税・保険・管理（通風・通水・草木）が毎年続きます。管理を誰がやるかを決める必要があります。
POINT名義・現況・期限の三つで決まります。
AKIYA 04 — TITLE
名義と、期限と、話し合い。
共有の場合、売却には全員の同意が要ります。次の相続の前が動きやすい時期です。
一相続登記が済んでいるか。済んでいなければ売ることも貸すこともできません。登記の状態は、法務局の登記事項証明書でご自分で確認できます。
三使える控除があるか。相続空き家の譲渡には要件つきの控除があります。要件の判断は国税庁の案内と税務署が確認先です。
AKIYA 05 — THE LAND
建物より先に、土地の条件を見ます。
POINT登記と現地で確認するまで確定しません。
AKIYA 06 — THE NUMBERS
いくら残るか、から考える。
| 売る場合 | 持ち続ける場合 | |
|---|---|---|
| 入ってくるもの | 売却代金（一度だけ） | なし（貸す場合のみ賃料） |
| 一度かかるもの | 測量・残置物の整理・譲渡の税 | 修繕（傷んだ分だけ） |
| 毎年かかるもの | — | 固定資産税・保険・管理の費用 |
| 答えの出し方 | 手残り＝代金−費用−税 | 毎年の費用×持つ年数 |
売る場合
入ってくるもの売却代金（一度だけ）
一度かかるもの測量・残置物の整理・譲渡の税
毎年かかるもの—
答えの出し方手残り＝代金−費用−税
持ち続ける場合
入ってくるものなし（貸す場合のみ賃料）
一度かかるもの修繕（傷んだ分だけ）
毎年かかるもの固定資産税・保険・管理の費用
答えの出し方毎年の費用×持つ年数
CONSULT
まず、今の状態を
確かめに行かせてください。
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