CHAPTER — SELL
売る前に、決めておくことが三つあります。
売れるかどうかより先に、決めておくことが三つあります。手元にいくら残るか。いくらで出すか。いつ動くか。
三つの章それぞれの中に、確かめること・選ぶこと・流れの章への入口があります。
SELL 01 — TENOKORI
査定額ではなく、手元に残る額で考える。
査定額がそのまま手に入るわけではありません。引かれるものを先に並べると、式は一本になります。
仲介手数料
上限は法律で決まっています。売買価格が400万円を超える場合、価格×3％＋6万円＋消費税。800万円以下の物件は、事前に合意すれば売主側も上限33万円（税込）となる特例があります（2024年7月改正）。
印紙税
売買契約書に貼る印紙。契約金額で決まり、軽減措置のもとでは1,000万円超〜5,000万円以下で1万円、500万円超〜1,000万円以下で5千円（軽減の期限は税制改正で変わります）。
抵当権抹消の登記
ローンが残っている場合。登録免許税は不動産1つにつき1,000円。司法書士への報酬が別途かかります（目安1〜2万円台）。
測量・片付け
境界が確定していない土地・戸建てでは測量が要ることがあり、数十万円になる場合があります。残置物の片付け・引越しも、先に見積もりを取ります。
架空の試算例（前提をすべて明示しています）
売却価格（仮に）2,800万円住宅ローン残債（仮に）−1,600万円諸費用（仮に・仲介手数料含む）−110万円税（特例の要件を満たすと仮定）−0円手残り1,090万円
数字はすべて架空です。実際の税は特例の適用可否・所有期間で変わります。
時期の判断は、この二つで変わります。
- □所有期間が5年を超えるか（譲渡した年の1月1日で判定します）
- □住み替え先の入居時期と、引渡しが重なるか
POINT残債と税で変わります。税は所有期間で扱いが変わります。
SELL 02 — PRICING
一つの値段で売り出さない。
売り出し価格は三段で持っておくものです。どこから始め、いつ、どこまで下げるかを先に決めておきます。
戻ってきたら、三段のうちどこから始めるかを決めます。
SELL 03 — JUNBAN
売りが先か、買いが先か。
住み替えでは、順番そのものが計画です。
SELL 04 — KONKYO
査定額の、その根拠まで。
よく聞く三つの言葉と、そのとき確かめること。
「相場はこのくらいです」
それは売出価格ですか、成約価格ですか。ポータルサイトに並ぶのは売主の希望額で、実際に売れた額はそれより下がるのが通常です。成約価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリや、レインズ・マーケット・インフォメーションで誰でも確認できます。
この4つは、当社にも当ててください。
家の状態を、先に明らかにする。
検査の結果は報告書としてお渡しします。条件を満たす場合、既存住宅売買瑕疵保険を利用できることがあります。保険の検査・引受は提携先が行います。
POINT家の状態は、検査するまで分かりません。
SELL 05 — METHOD
売り方は一つではありません。
急ぐか。知られたくないか。期限があるか。この三つで選ぶものが変わります。
SELL 05b — BAIKAI
頼み方は三種類あります。
違いは、頼める会社の数と、会社側に課される報告の義務です。義務が重いのは専任のほうです。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| 自分で買い手を見つける | できる | できる | できない |
| レインズ（業者間データベース）登録 | 義務なし | 7日以内に義務 | 5日以内に義務 |
| 売主への状況報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 定めなし（慣行3か月） | 3か月以内 | 3か月以内 |
一般媒介
会社数複数社
報告義務なし
レインズ義務なし
専任媒介
会社数1社
報告義務2週間に1回以上
レインズ7日以内
専属専任
会社数1社
報告義務1週間に1回以上
レインズ5日以内・自己発見不可
SELL 06 — FLOW / FAQ
ご相談から引渡しまで。
よくあるご質問
問相談したら、売らないといけませんか。
いいえ。判断の材料をお渡しするのが相談です。
問ローンが残っていても売れますか。
売れます。まず残債の額を確認するところから始めます。
問検査で悪いところが見つかったらどうなりますか。
報告書に記載し、直すか、そのまま開示して売るかを選べます。
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